黄奇帆再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的
曾在重庆任职十多年的黄奇帆，为这座“山城”建立土地储备中心、调控楼市投资作出了一系列重大贡献。
在人人信仰“房价永涨不跌”的时代，黄奇帆创造性地提出房地产投资不应该超过社会固定资产总投资25%的理论。从2024年的情况来看，黄奇帆对“楼市成交将随人口规模一起下降”的预言已经应验。
随着全国各地逐步出台楼市去库存刺激政策，越来越多的网友对房价未来走势缺乏信心。
曾经预言楼市不会一直涨下去的黄奇帆，又作出了一番“小众预测”，他认为未来房价大涨、大跌的可能性都非常小，房价变动幅度将和GDP增速接近。那么，在人口负增长已成定局的情况下，黄奇帆的预言还能成立吗？
一、上半年楼市现状
根据国家统计局7月15日公布的数据，今年上半年全国楼市成交面积、成交额继续保持“双降”趋势，新房成交均价已经降至每平方米9649元，过去一年来下跌近2%。
相比过去房价连年上涨时期一年成交十几亿平方米的抢购热潮，上半年4.6亿平方米的“降价去库存”贡献效果非常有限。
“价格低、成交少”的楼市销售现状，已经传递到了房地产开发和土地出让市场。上半年全国房企开发投资下降11.2%，国有土地出让金收入下降6.5%，相比囤地、开发这些扩大投资规模的操作，房企更愿意把精力放在去库存方面。
不过从待售面积的角度来看，房企的库存压力并没有降低多少。2024年6月末待售商品房面积约为73894万平方米，今年上半年增长到76948万平方米，增幅约为4.1%。
7月30日召开的“下半年经济工作会议”再次将“稳楼市”作为防范化解重点领域风险的核心之一，这充分说明楼市的现状还远没有达到国家期待的“企稳升级”态势。
之前不是有很多网友说“降价我就买”吗，为什么“降价去库存”对楼市没有利好刺激呢？搞懂黄奇帆2010年提出的“25%”理论，你就能明白本轮楼市寒冬的根源是人口负增长。
截至2024年我国人口已经连续3年负增长，房地产投资也是从2022年开始逐年减少的。
如果全国其他城市能够早点借鉴黄奇帆提出的“25%”理论，根据常住人口变化的趋势合理限制房地产的过热投资，而不是在人口负增长造成楼市供应过剩以后才开始减少投资，楼市寒冬的问题绝不会像现在这样严峻。
二、“稳字当先”的预言
在2024年9月的经济工作会议上，高层第一次提出“确保房价止跌企稳”的政策目标，黄奇帆关于“房价不会大涨大跌”的预言显然符合国家的大政方针。虽然今年上半年新房成交均价还在下跌，但是黄奇帆的预言已经有了3个实现的保障。
第一，城市更新。在今年5月份发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》中，国家明确要求各地尽快开展危旧房屋、老旧小区和城中村的“三旧改造”工程，之前负责住房城乡建设工作的“住建局”，已经陆续改革为主抓城市更新的“住更局”。
随着存量住房拆除的规模逐步扩大，新增的“改善型需求”将会利好新房成交。
第二，住宅新国标。5月1日落地实施的《住宅项目规范》，在宜居性、安全性等方面都比“老国标”大幅升级。比如层高、门宽等方面的升级不仅会带来更好的居住体验，还会提高新房的建设成本。很多城市相同地段的新房价格远超二手房，就和“新国标”带来的溢价空间有关。
第三，保障房。为了鼓励各地加快收购存量房发展保障房的工作，国家推出了包括“保障性住房再贷款”“特别国债”在内的一系列资金支持政策。
目前各地收购的存量房主要是70平方米以下的小户型，随着越来越多的小面积低价存量房进入地方收储体系，存量新房的价格将会有很强的政策托底效应。
既然房价“稳字当先”的预期这么强，我们是不是又可以靠“炒房”赚钱了呢？
三、“炒房客”的代价
虽然近几年国家已经很少提“房住不炒”的调控原则，但是这并不意味着我们可以在房价止跌企稳的时代炒房赚钱A股上市公司。家里有多套房子的朋友，显然会比只有一套房的刚需家庭付出更多代价。
首先，税费政策调整会直接影响“炒房客”的利益。随着土地财政的收入逐渐减少，正在全国多地试点的房产税、房东税、房屋养老金等税费早晚会全面实施。等到这些政策取代传统的土地财政以后，“多房家庭”就会成为财政创收的主要来源。
其次，“二元化”的楼市新发展格局也会降低“炒房”的收益。那些正在大量收购存量房的城市，已经将保障房作为吸引新市民的惠民政策，将来中低收入居民根本用不着为商品房的高房价发愁。那些想靠楼盘稀缺性赚钱的“炒房客”，很可能遇到有价无市的尴尬。
最后，高昂的“机会成本”也是“炒房客”必须考虑的代价。我国已经将“促进房价止跌企稳”作为楼市长期调控目标，这意味着房价就算上涨，也涨不到哪里去。
随着刺激政策不断发力，股票、黄金等投资市场的回报率都在明显提高。如果你把几十万元甚至上百万元的存款拿来炒房，就必须承担失去其他投资机会的代价。
结语
我国的楼市并不是纯粹的市场经济，政策调控对房价走势的影响有时候比供需关系更强烈。
虽然在人口负增长的影响下房价还没有摆脱“量价齐跌”的趋势，但是“城市更新”“住宅新国标”等政策早晚会让房价止跌企稳。不过房价企稳绝不意味着我们可以炒房赚钱，“房住不炒”依然是未来很长一段时间的楼市总基调。
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参考资料：
1.《黄奇帆如何调控房地产：有个神奇的25%理论》
2.《2025年上半年全国房地产市场基本情况》
