在股市连创历史新高，正走向亢奋之即，全国楼市仍然一片沉寂，成交量价还在逐月下降。作为中国楼市的风向标，继北京8月出台放松限购的楼市新政后，魔都上海终于出手了。

　　

　　

上海“沪六条”调整限购，组合拳强力托持楼市

　　

8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。新政自8月26日起施行。这是上海今年首次出手，对房地产市场政策进行优化调整。

　　

　　沪六条新政遵循综合施策的思路，回应市场住房需求。

　　在调整住房限购方面：对符合住房购买条件的居民家庭，在外环外购房（包括新建商品住房和二手住房）不限套数。这里的居民家庭，是指沪籍居民家庭，和在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非沪籍居民家庭。对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

　　在优化住房信贷方面：商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套。重点优化住房公积金政策。对缴存人购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

　　在调整住房房产税方面：减少非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭在试点房产税政策方面的差异，新增对符合条件的非沪籍居民家庭在上海购买第二套及以上住房，在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米免税面积的优惠。

　　这些政策，表面上是为购房者减负，实则是在精准引导市场预期，激活特定区域的活力，并为上海的长期发展注入新的动能。易居房地产研究院数据显示，上海6月新建商品住宅成交面积环比下跌5.6%，二手住宅成交套数环比下跌3.2%，延续了4月以来的下行趋势。中央“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的明确信号，为上海的政策调整提供了坚实背书。

　　

　　

外环外限购解除，彰显上海城市建设的更大雄心

　　本次沪六条的最大亮点是调整住房限购政策方面，外环外不再限制购房套数，不再核查购房家庭名下住房套数。跟北京一样，上海等于全面放开了远郊城区的购房限制。

　　根据中指研究院监测数据显示，截至8月23日上海新建商品住宅成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，1-7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。有数据显示，今年上海全市没卖出去的新房，80.1%居然都在外环外！这也是限购放开的主要原因。

　　

　　沪六条的深层逻辑，是上海城市发展战略从传统的“中心集聚”向“多中心均衡”的深刻转型。此次全面放开外环外限购，旨在引导购房需求和居住人口向城市外围疏解，与新城产业园区形成职住平衡，缓解中心城区压力。

　　在城市区域上看，上海绝大多数城区实际上放开了限购，真正保留限购的只有外环以内的城市核心区。上海已经领先于全国开始后工业化和深度老龄化，城市发展的重心已经回归到市中心进行城市更新，加上各个城市抢人大战愈演愈烈。上海依托经济中心对全国高端阶层和人才的光环，敞开外环外楼市供应，与环沪城市抢夺购房资源，吸引更多的优秀人才和高净值资产流入外环外新城。本质上还是对于城市实力和发展前景的乐观和信心。

　　而上海外环内的核心城区，寸土寸金，本身房价就极其抗跌，具有穿越牛熊的魅力。

　　

　　

外环内新盘，66套豪宅1小时售罄，单价近20万/平，套均总价超7300万

　　

8月23日，位于上海黄浦区的豪宅项目上海壹号院五批次迎来线下开盘，66套房源1小时售罄，当日实现销售48亿元。此次五批次共推出66套房源，主力户型面积约315平方米-1115平方米大户型产品，入市均价19.8万元/平方米，套均总价约7358万元。项目于去年8月首次开盘A股上市公司，累计开盘五次，且多批次连续“日光”，394套房源累计销售金额超240亿元。今年累计总销售金额超220亿元，保持全国单盘销冠位置。上海壹号院由中信金融资产、新湖、融创共同打造，项目位于黄浦核心区，总建筑面积约43万平方米，与新天地直线距离仅约400米，毗邻豫园、外滩。

　　

　　和周边次新项目价格对比，上海壹号院19.8万元/平方米的入市价格已几乎没有倒挂。新房项目热销主要还是核心地段的加持。壹号院周边次新二手房的成交单价在17万元～18万元/平方米。

　　易居房地产研究院发布的报告显示，2025年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交套数为1096套。上海该类豪宅交易已连续两年超过千套（其中2024年为1542套）。若将最近两年上半年平均水平和2017-2023年平均水平作对比，其交易量增速达到214%，充分说明最近两年认购豪宅的市场动力非常强劲。

　　上海外环内外，楼市冷热分界十分明显。外环内豪宅价格坚挺，开盘即售磬，外环外要靠彻底放开限购保证购买力。上海也是全国楼市未来趋势的缩影，核心城区的优质房产将继续受追捧，边缘化的远郊城区房地产不可避免地长期萧条。

　　

　　

沪六条新政，非沪籍免征房产税，预示房产税征收前景？

　　沪六条出台后，大众的目光基本聚焦在解除限购上，容易忽略一个不引人注目地方，就是对房产税的征收表述。

　　沪六条原文这样规定：“对符合条件的非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。”非沪籍首套免征，二套人均60平米免税扣除，一家三口有180平米扣除面积，一家四口人就有240平米免税面积。等于在上海，除了高端大面积豪宅外，非沪籍买房基本上免征房产税。

　　

　　房产税的免征，对于非沪籍家庭而言，其意义远超账面上的数字。根据2024年上海新房住宅销售均价47223元/平方米，2025年房产税税率分界线为94446元/平方米（即上年度均价的2倍）。假设一个非沪籍家庭在2025年购买一套市场交易价格为400万元、建筑面积100平方米的首套住房，且该住房单价为40000元/平方米，低于94446元/平方米的税率分界线，适用0.4%的税率。在旧政策下，该家庭每年需缴纳的房产税为 11200元。而新政实施后，这笔每年11200元的房产税将直接免除。这笔钱，对于一个普通家庭而言，足以覆盖数月的物业费、停车费，甚至是一次家庭旅行的开销。这不仅仅是金钱的节省，更是心理负担的极大减轻。

　　上海和重庆是全国两个房产税试行城市，上海楼市新政房产税的免征政策，对刺激购房需求，吸引非沪籍人才都有立竿见影的效果。房产税这一调节楼市的重磅武器，在全国房地产长期下行的趋势下，征收恐怕更多只有象征意义。

　　相比房产税的三瓜两枣，中央“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的要求，才是各地维护楼市的最高目标。

　　

随着沪六条新政的出台，全国楼市政策宽松化进入最后攻坚阶段，效果如何可以拭目以待。沪楼市炸锅！20万平豪宅遭疯抢“秒光”，非沪籍还免房产税？