“李嘉诚在我朋友圈不算什么！”

　　

说这句话的，是祥祺集团的创始人陈红天。

　　

　　

曾经叱咤风云的陈红天，以约355亿元财富位列内地第13名，是当时中国最具影响力的地产巨头之一，现如今连自己的豪宅都保不住。

　　他名下的山顶豪宅，终于在2025年8月19日以7.9亿港元成交。

　　

　　

但较其高位接盘价暴跌超六成，亏损达13亿港元，一举刷新香港住宅市场有史以来的最大亏损纪录。

　　

随着房地产市场遭遇重大变化，陈红天却也逃不过要卖房抵债的命运，实在引人唏嘘。

　　

　　陈红天的巅峰时期

　　其实，陈红天一开始是一名职业中学的教师，到了70年代，回家探亲时，萌生了从事服装行业的想法。

　　

于是，他立马辞去了教师的工作，带着仅有的200元孤身一人来到了深圳，1990年，他从深圳投资移民香港。

　　

　　

一开始，确实是以服装行业为主，但是后来陈红天注意到了房地产的发展机遇，他便将重心转到了房地产的投资和开发，并成功开发了祺祥花园，积累了一定的资本和声誉。

　　

2003年祥祺集团正式成立后，陈红天确立了香港和深圳双总部的发展策略。

　　

　　

2012年的全国两会期间，二十多位在深圳投资的全国政协委员和人大代表，成立了深圳市同心俱乐部，陈红天当选为首任主席。

　　这个俱乐部可不是普通的富商聚会，其成员名单堪称“深圳商界半壁江山”。

　　腾讯的马化腾、顺丰的王卫、比亚迪的王传福等响当当的名字都在其中，总共153位顶级企业家组成了这个豪华朋友圈。

　　

　　

官方资料显示，这些成员企业的资产总额一度超过4万亿元，年直接和间接纳税超1000亿元，旗下有近百家上市公司和30多个全国知名品牌。

　　

用圈内人的话说，“同心俱乐部一张餐桌就能撬动深圳半个GDP”。

　　

　　

同心俱乐部成立后，从联合投资到资源共享，从慈善项目到政策建言，这个4万亿的朋友圈展现出了强大的凝聚力。

　　

而陈红天作为掌舵人，自然也从中获益良多，这为祥祺集团那段时间的快速扩张提供了不少便利。

　　

其中2015-2017年是祥祺集团扩张最迅猛的时期。

　　

　　

这三年间，陈红天在香港及英国的物业投资规模庞大，其中香港山顶歌赋山道15号大宅等顶级物业交易尤为瞩目，他还成为了地产界名副其实的投资大鳄。

　　

在香港，他以21亿港元购入山顶歌赋山道15号豪宅，创下当时亚洲顶级物业成交纪录。

　　

并以45亿港元买下红磡祥祺中心，这栋15层的海景甲级写字楼后来成为了祥祺集团的香港总部。

　　

在英国伦敦，他更是以4.1亿英镑（约36亿人民币）现金收购了金丝雀码头金融城的地标写字楼20CanadaSquare，并将其更名为“伦敦祥祺中心”。

　　

　　巅峰时期的陈红天风光无限。

　　

2022年，在“胡润全球房地产企业家榜”上，他以约355亿元人民币的身家位居内地第13。

　　除了财富，他还获得了不少荣誉：香港太平绅士（终身）、北京对外经济贸易大学经济学博士及客座教授，2016年和2018年还分别荣获第三届和第四届鹏城慈善奖。

　　那几年的陈红天确实有骄傲的资本。

　　

　　

他买下的伦敦祥祺中心地理位置绝佳，世界最大的石化集团公司英国石油公司、世界权威金融分析机构，美国标准普尔都是这里的住户，大楼年租金回报率就高达5.35%。

　　在香港，他的豪宅位于名流云集的山顶歌赋山道，邻居包括李泽楷、何超琼等顶级富豪。

　　这一切都让他自信心爆棚，也才有了后来那句震惊业界的“李嘉诚不算什么”。

　　没想到，陈洪天的危机毫无征兆的爆发了。

　　

　　危机爆发

　　2023年5月，祥祺集团发布的一则公告：

　　

公告中称企业现在面临着严重的现金流困境，一方面由于多个大客户临时毁约，导致大额应收账款没办法收回。

　　另一方面就是内地的业务推进障碍重重，原计划的房地产项目陆续搁置。

　　

　　

事实上，早在2023年3月祥祺集团旗下祥祺中心等三项物业就因按揭贷款轻度违约被银行派人“接管”。

　　当时公司还试图安抚市场，称“这些物业均为优质盘，并非资不抵债”，甚至表示陈红天友人出资洽购部分股权，短期内将有资金回笼。

　　其实之所以会出现现金流，就是因为祥祺集团为了支撑在香港和英国的大规模收购，向多家银行借了巨额资金。

　　

　　

更要命的是，陈红天原本寄予厚望的“以租养贷”的模式彻底失败，同时受到英国脱欧、俄乌冲突、央行加息等多重因素影响下，伦敦写字楼租金暴跌。

　　原本年租金回报率高达5.35%的伦敦祥祺中心，收入大幅缩水。

　　与此同时，2018年香港楼市也出现贬值，陈红天手中的资产价格持续下跌，债务压力越来越大。

　　

　　“割肉求生”模式

　　为了缓解债务压力，陈红天不得不大量变卖核心资产。

　　

最先被出售的是有“亚洲楼王”之称的傲璇豪宅，最终以4.2亿港元卖出，较原招标价低近38%。

　　

　　

紧接着，祥祺集团的香港总部祥祺中心也被迫出售，其中最令人惋惜的还是山顶歌赋山道15号豪宅的出售。

　　

这栋2016年以21亿港元购入、创亚洲顶级物业成交纪录的超级豪宅，实用面积达18078平方呎。

　　豪宅采用了6房连套，加书房及家庭客厅设计，花园面积近万平方米，其中李泽楷、何超琼等名流都在这里办过房产。

　　

　　

然而从2023年8月首次公布销售安排开始，历经近两年反复延期，终于在2025年8月19日以7.9亿港元成交。

　　这笔13.1亿港元的亏损，是在香港住宅市场前所未有。

　　

　　

据统计，陈红天从2015年开始的香港置业之路，前后投入高达七十亿港元，如今这些资产市值仅剩四十亿，而且还是低于市价抛售的结果。

　　短短几年时间，三十亿财富就这样蒸发了。

　　资产贱卖虽然暂时缓解了债务压力，但并没有从根本上解决祥祺集团的问题。

　　

　　现状困境

　　目前，祥祺集团的核心业务已经近乎停滞，收入来源极其薄弱。

　　在内地市场，受资金短缺影响，祥祺集团的房地产开发业务全面搁置，原计划的住宅、写字楼项目全部停摆，没有任何新增项目开工。

　　在境外市场，英国的投资物业因违约面临处置风险，不仅无法产生租金收入，还可能需要支付巨额违约金。

　　

曾经被视为祥祺集团国际化象征的伦敦祥祺中心，如今成了烫手山芋。

　　

　　

债权人开价2.5亿英镑放售，预计最终成交价仅约2亿英镑，较祥祺当初买入价4.1亿英镑贬值逾50%。

　　目前祥祺集团仅剩少量低端商铺、老旧住宅的租金收入，金额微薄，远不足以覆盖现有债务。

　　

用业内人士的话来说，现在的祥祺集团就像一个“空壳公司”，除了还没卖完的非核心资产，几乎没有能产生稳定收入的业务。

　　

更糟糕的是，祥祺集团的融资渠道已经完全枯竭。

　　

　　

公司无法通过“借新还旧”缓解债务压力。

　　

同时，由于核心资产已大量出售，祥祺集团缺乏可抵押的优质资产，很难获得新的融资。

　　如今祥祺集团仍在生死线挣扎，而陈红天那句狂言，成了香港地产史上最昂贵的“豪言壮语”。你觉得，这样的地产大佬，还能东山再起吗？爆雷！又一房地产大佬跌下神坛，血亏13亿卖豪宅，他比许家印爷们