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　　首发首席商业智慧作者首席商业智慧

图源：网络。

　　

　　引言：香港房企长久以来推崇的都是重资产、低负债的发展，被内地视为房企模范生，然而如今作为香港巨头地产商的新世界发展，却忽然债务暴雷了！

　　

2025年6月22日香港四大房企之一的新世界发展，突然对外发布了一条消息，如今正和债权人，就当下的融资问题，进行良好洽谈。

　　

　　

这则公告背后，隐藏着950亿豪门家族郑氏家族的当下所面临的，愈演愈烈的债务危机。在香港房企中，各大房企一直追求的是“重资产，低负债”的模式。

　　

　　

然而作为香港四大房企之一的新世界发展，最近几年，却越来越“不对劲”，负债率越来越高，如今已经成为了香港头部房企中，杠杆率最高的一间房企。

　　

新世界发展财报。

　　

　　

到2024年底，新世界发展的债务，已经达到了1246亿港元，负债率高达“惊人”的57。5%。

　　

　　

有人或许会说，这放在内地的各大暴雷房企中，那是相当普遍的，不算什么。但在香港，这已经非常高了。

　　

　　

普遍来说，香港各大房企一直保持着低负债率的传统，一般来说负债率通常不会超过30%。而如今新世界发展的负债率却一直走高，在香港房企中，完全配得上“惊人”。

　　

　　

进入2025年，新世界的债务危机并没有得到好转，反而还“恶化”了。新世界发展先是对外发消息，要对多笔永续债利息推迟支付。

　　

新世界发展公告。

　　

　　

而这笔延迟支付的利息也不过7720万美元，作为香港的前四大房企之一，新世界发展如今却连7720万美元的利息都一时间拿不出来，其流通资金紧缺状况，可见一斑。

　　

　　

然而冰冻三尺非一日之寒，新世界发展暴雷似乎在当初扩张时就早已注定。

　　

　　

负债1246亿港元。

　　

急需875亿救命钱。

　　

　　

早在去年，新世界发展就已经出现了相关的债务问题，但是在年底的时候，集团管理层对于化解债务危机却显得非常自信，一再表示目前债务情况可以控制，财务稳健。

　　

　　

然而谁能想到，进入2025年之后，新世界发展就不断的爆出了债务问题。6月6日新世界发展更是直接公开宣布延期支付利息。新世界发展的债务问题，显然已经到了一个关键路口。

　　

　　

其实在宣布延期支付利息之前的几天，新世界发展为了给市场释放出积极的财务信号，宣布公司即将达成一笔875亿港元的贷款再融资协议。

　　

　　

如果这笔钱能够顺利到账，那么就犹如雪中送炭一般，大解新世界发展的燃眉之急。然而到了6月23号，根据新世界发展发出的消息来看，其目前仍然在协商。

　　

新世界发展公告。

　　

　　

如果在6月底前拿不下这笔贷款再融资的话，新世界发展的债务暴雷，似乎也就是时间问题了。

　　

　　

根据市场透露出来的消息，目前新世界发展已经和相关方面，就这笔875亿港元的再融资计划，形成了初步的意向。

　　

　　

但是由于金额巨大，时间又比较紧，有一些机构还没能完成正式的书面文件。

　　

　　

新世界发展要在6月30号之前，拿到超过50家机构的正式文件，如果完成不成，这个计划极有可能会夭折。

　　

　　

为了缓解资金压力，新世界发展更是提出，要在2025财年达到260亿港元的资金回笼目标。

　　

图源：网络。

　　

　　

为了提高外界对新世界楼盘的信心，郑氏家族成员和新世界发展高管也亲自下场，自掏腰包斥资超过了6000万港元购买自家的楼盘。

　　

　　

新世界发展虽然面临着比较严峻的债务问题，可其在销售端的数据，还是相当优秀的。

　　

　　

在2024三四季度到2025一二季度，新世界发展已经完成了全年销售目标的95%，达到了248亿港元。

　　

　　

而其中内地市场又贡献了70%以上，达到了134亿元，销售额的稳健高涨，以及大量的净资产，这两项成绩，都有助于提高新世界发展的信用等级，帮助其获得更多的贷款。

　　

　　

一年亏掉近200亿。

　　

千亿豪门“生变”？。

　　

　　

2015年的时候，新世界发展曾经紧跟李嘉诚，卖了许多内地的项目，回收了大概350亿的资金。

　　

　　

但是到了2017年郑裕彤的长孙郑志刚成为新世界发展的总经理后，却反其道而行，开始买买买起来。

　　

　　

仅仅用了半个月时间，郑志刚就花了80亿港元，买下了一块商用地，直接创造了香港商用地交易的记录。

　　

　　

然后郑志刚又带着新世界发展频频到内地拿地，在2019年郑志刚直接拿出约百亿，在杭州刷新了当时杭州商用地交易的新纪录。

　　

郑志刚。

　　

　　

同为香港四大家族，一边是李嘉诚疯狂甩卖内地楼盘，一边新世界发展却在大举拿地。在这段时间里，内地楼市不断飘升，似乎也狠狠打了李嘉诚的脸。

　　

　　

但是最后，回旋镖似乎又打了回来。到了2022年底，彼时内地许多房企已经出现了债务暴雷，郑志刚却在这个时候选择抄底，依然拿出百亿的资金，大举拿地。

　　

　　

集团的负债正是在郑志刚任职的这段时间里，从30%上下直接飙升至2024年的57。5%。要是再加上永续债，其综合负债率早已经达到了80%以上。

　　

　　

而郑志刚给新世界发展带来的，还远不止这些。2024年集团的股东应占亏损已达到了约196。83亿港元。

　　

图源：21世纪经济报道？。

　　

　　

这个如此巨额的亏损，也是新世界有史以来最大的一笔亏损，更是其20个财年来的首次亏损。

　　

　　

如今新世界发展的市值只剩下了144。71亿港元，相较巅峰时的1400多亿港元的市值，蒸发了起码千亿港元。

　　

　　

一向稳健的新世界发展为何会搞成如今这个样子？这主要就是因为郑志刚的商业手法太过于激进了。

　　

　　

从2017年开始，郑志刚就把K11扩张一下子拉到了极致，在当时一座K11的项目成本，大概在50亿港元。

　　

　　

而郑志刚竟然一下子把K11从原来的4座，迅速扩张到了38座。但是这些商场，在开业之后，很多都没有复刻第一座K11的成功。

　　

图源：网络？。

　　

　　

2023年内地的K11出租率均值只有78%，深圳的K11开业首年，更是创造了超过2亿的亏损。郑志刚在推广K11的时候，以为内地消费者对消费升级的热情会继续上升。

　　

　　

没想到高端商业的生存土壤，其实并没有他想象的这么广阔，许多K11在开业之后，就成为了打卡点，而不是消费地。

　　

　　

另外一个失误，就是在内地逆周期囤地，还不断的加高杠杆，在被人全身而退的时候，新世界发展却深陷泥潭。

　　

　　

如今新世界发展的债务危机，有一部分就是当时逆周期拿地后的反噬，比如在2021年新世界发展花了200亿港元拿下的一个广东旧改项目，如今这块地的估值，早已经缩水了30%。

　　

图源：网络。

　　

　　

为了扩张，郑志刚更是打破了香港房企的资金投资传统，从原来以自有资金为主，转为大批量的向银行等机构贷借贷。慢慢的其扩张模式就变成了高杠杆和高周转模式。

　　

　　

其营收更是下降严重，去年营收虽然有357亿港元，但这个数据在2023年为952。14亿港元。

　　

　　

2024年9月，郑志刚毫无征兆的宣布辞职。而另外一边郑家的另一支柱企业，似乎也不好过。

　　

　　

闭店超900家！

　　

富三代变卖祖产。

　　

　　

在香港的四大家族中，李嘉诚在套现之后，陆续投资了一些看起来老的不能再老的行业——水电气。

　　

　　

另一个李氏家族——李兆基的孙辈则在“躺平”，新鸿基的郭家则忙于打家族官司。

　　

　　

郑志刚作为其中的富三代，甚至一度被认为是郑氏家族的“准接班人”，其在四大家族的同辈人中，也是最活跃的，最想实现自我价值的一个。

　　

　　

但是没想到，其在掌舵新世界发展之后，却搞出了如此局面。新世界发展和周大福都是香港郑氏家族旗下了两个主力公司。

　　

图源：网络。

　　

　　

截止到2024年底，新世界发展的净资产还有2166亿港元，可惜的是，净资产不等于现金流，在如今这个现金为王的世界，能把净资产变现才是真的。

　　

　　

郑氏家族自然也想到的这一点，当时作为新世界发展掌门人的郑志刚，为了筹集资金，渡过新世界发展如今面临的债务危机。

　　

　　

郑志刚甚至把爷爷郑裕彤在时做的一些项目，直接打包卖了出去，但效果似乎也不太好。

　　

　　

如今新世界发展，已经到了债务危机的关键路口，而周大福似乎也不好过。

　　

图源：网络。

　　

　　

2024年似乎是郑氏家族的多事之秋。一年时间里，周大福的门店数量，竟然净减少了905家，门店数量下滑至6644家。

　　

　　

而再看周大福已经发布了的数据来看，截止到今年3月31日，周大福去年一整年的营收和净利润都纷纷出现了下滑的情况。分别同比下降了17。53%和8。98%。

　　

　　

在今年的6月18日，周大福还发起了一项前所未有的金额交易，其准备发行一系列可转换债券，总价高达88亿港元，用来支持旗下黄金珠宝业务的发展。

　　

　　

周大福旗下的珠宝黄金业务，是郑氏家族的起家之本，但如今周大福也面临着突围的窘境。

　　

图源：网络。

　　

　　

近五十年来，郑氏家族靠着周大福和新世界发展两大企业，积累了数以千计的财富。

　　

　　

但如今这两大郑氏家族的支柱企业，分别面临着或多或少的“危机”，依靠郑氏家族在香港的根基和财力，这些危机的化解，其实也只是时间问题。

　　

　　

但是危机之后，如何避免再次陷入危机，对郑氏家族来说，是个不小的考验。

　　

　　

写在最后。

　　

　　

2016年一手创建了新世界发展的郑裕彤与世长辞，其长子郑家纯便开始接手管理相关业务。

　　

　　

但是第二年，郑家纯却突发中风，家族的管理只能落到了第三代手中。郑家纯的长子郑志刚便开始接手新世界发展。

　　

　　

没想到在郑志刚2024年9月辞职，短短几年的时间，新世界发展竟然已经徘徊于债务危机暴雷的边缘。而郑氏家族也不可避免的被卷入了这场豪门危机中。

　　

　　

如今既不是家族长子，也不是计划之内的人选的，郑裕彤的孙女，郑家纯的小女儿郑志雯进入新世界发展高层。

　　

郑志雯。

　　

　　

因为郑志刚给新世界发展带来了一系列的业绩风波，而被郑家纯推上了台前，在新世界发展中担任重要职位。

　　

　　

郑志雯进入新世界发展的，被市场认为，是郑家纯对于小女儿准备接班的“考验观察”。

　　

　　

关于家族接班人的问题，郑家纯曾经表示，要找到一位十全十美的人来接班，是不容易的。

　　

　　

甚至他还想过，如果郑氏家族内，没有合适的人来接班，那么他就会考虑用外面的人，大概就是要请职业经理人。

　　

图源：网络。

　　

　　

但是如今郑氏家族的各项产业，依然是采取家族后代加职业经理人共同管理的模式。从实际效果来看，这套方法似乎是目前最适合郑氏家族的。

　　

　　

如今新世界发展的债务问题，仍然是郑氏家族需要解决的头等大事，郑氏家族特别是郑志雯，能不能够顺利的解决新世界发展的债务危机，将成为郑氏家族复苏的重要风向标。

　　

　　

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　　眼下，全国“三夏”小麦大规模机收已基本结束，正由南向北进入夏粮收购的高峰期，今年粮食收购和储存有哪些新亮点？

　　

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　　河南夏粮产量占全国的1/4，已连续多年稳定在750亿斤以上。受天气影响，今年河南小麦收购比常年提前了10天左右。在周口商水县的一处收粮点，我们见到了90后小伙李俊辉，他拉来了三辆运粮车，大概150吨的小麦。他告诉记者，他已经来回运送了两趟粮食，如今通过收粮点的微信小程序预约售粮，大大节省了时间。

　　李俊辉登记信息后，工作人员随即对粮食进行扦样检验。

　　称重后，李俊辉开始卸粮，通过液压翻板卸粮，50吨的粮食半小时左右就可以卸完。负责人告诉记者，这个收粮点有液压翻板卸粮机、平板输送机等5套设备，日均卸粮可以达到3500吨。

　　截至6月24日，河南已收购新产小麦548。1万吨。

　　河南省粮食和物资储备局粮食储备处副处长 姚金麟：统筹做好市场化和政策性收购，严肃查处粮食收购者未及时支付售粮款、未按规定进行质量安全检验等违法违规行为，切实保障种粮农民利益。

　　“黑科技”升级 粮食“住”进好房子。

　　收购的粮食如何保存？我们到河南、湖南等地的中储粮仓看看如何用黑科技守护粮食安全。

　　

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　　在河南新郑中储粮新港直属库，10个高度超过30米的“高个子”浅圆仓分列两排，一个浅圆仓就装有9800吨小麦，但占地面积却是传统平房仓的1/4。虽然储粮量大，一人却可以“足不出户”管理3到4个浅圆仓，通过自动化控制系统，可以线上实时查看粮食状态。

　　中央储备粮新港直属库有限公司仓储管理科副科长 张大伟：我们这个摄像头，最大可以放大到二十三倍，确保仓内每一粒粮食都可以看得很清楚。

　　在浅圆仓配套的工作塔，粮食通过进粮口后，如同乘坐电梯，由提升机送到4楼圆筒筛进行初步清理，再被分送到2、3楼振动筛进一步清理除杂。

　　中央储备粮新港直属库有限公司仓储管理科副科长 张大伟：我们工作塔整个设计产能是二百吨每小时，一万吨的仓房三到四天就可以完成入库。

　　入库快，出库同样高效。利用粮食自流惯性，通过仓壁设置的出粮口，每小时可出库200吨粮食。

　　同样利用粮食自流惯性的粮仓，还有这个正在建设中的9000吨级气膜粮仓。在湖南长沙望城区，5个刚刚充气成型的“白胖子”气膜仓挺立在绿树之间，它们设计装粮高度26。6米，内径24米。

　　中央储备粮长沙直属库有限公司技术人员 李天宇：总体施工进度差不多完成了60%，预计今年年底会完成施工，我们的装粮计划是在2026年的一季度开始进行。

　　小麦适宜在密闭、干燥、25度以下的环境中储存，否则易滋生霉菌、虫害。气膜仓最外面是气膜层，里面有起支撑作用的钢筋混凝土层和起保温隔热作用的聚氨酯层，这三层一体化成型，气密性达到国家高标准粮仓要求的6倍以上。气膜粮仓可以解决南方高温高湿下粮食保鲜等难题。

　　中央储备粮长沙直属库有限公司技术人员 李天宇：我们的气膜仓相比于浅圆仓就像穿了两件衣服一样，一件是棉衣用来保温，另外一件就像雨衣一样，它可以减少外界的水分侵入到粮食之中去，而且通过氮气气调技术也会良好地将气密性做到长久常新的状态。

　　“住”进鹤壁浚县一座楼房仓内的小麦，也正“享受”着低温。楼房仓采用混凝土框架结构，墙体厚实，隔热性好。

　　河南昱谷仓储有限公司副主任 靳朝辉：夏季高温时楼房仓第一层、第二层的最高粮温比传统浅圆仓、平房仓分别低4摄氏度、3摄氏度，即使外面气温高达40摄氏度，而仓内平均温度可以保持在20摄氏度左右，更有利于实现优粮优储。

　　这座三层楼房仓总仓容2。8万吨，每层两仓，形似“居民楼”，便于灵活调配不同粮食品种。楼房仓配备输送清理装卸系统和智能集控系统，通过卸粮坑、清理筛、斗提机、气垫机等设备，高效完成粮食从运输车到仓内指定位置的转运。

　　河南昱谷仓储有限公司副主任 靳朝辉：楼房仓每层都具有分流卸粮管道，通过电脑一键操作，可以实现智能化入粮，让粮食也能“坐”电梯、“住”楼房。以50吨装粮量的货车为例，以往卸车需要30分钟，如今只需要15分钟。

　　粮仓变迁：从“黎阳仓”到“智能仓”。

　　现代粮仓在科技赋能下，日益智能化、绿色化。那么在科技不发达的古代，人们是如何储粮的呢？

　　

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　　总台央视记者 张琪：我现在是在河南鹤壁浚县黎阳仓遗址，这里每一个圆形灌木丛底下都是一个粮仓，为了标记粮仓的位置，保护文物，专门种上了灌木丛。

　　黎阳仓始建于公元583年，黄河以北征收的粮食，先集中在黎阳仓，后经黄河或永济渠运往洛阳，是隋朝重要的国家粮仓和中转站。目前探测出来的粮仓有152个，可储粮3000多万斤，够8万人吃一年，保存可以长达10年。

　　总台央视记者 张琪：我们来到鹤壁浚县县城，这里50年代建造的土圆粮仓已经是半自动式粮仓，人们搭上梯子，通过上边仓门把粮食运进去，取粮的时候，打开出粮口的拉板，利用惯性让粮食流出。

　　浚县土圆粮仓是新中国成立后，建立起的第一批国建粮仓，主要为浚县当地供给口粮。一共建了14座，总容量是280万公斤，保存完整的有4座。

　　鹤壁市浚县文旅融合发展服务中心工作人员 苏晶晶：这座粮仓上面设有14个通风口，墙体的厚度就达到了1米左右，墙体底部有一个小口，粮仓一圈也是有两个，里面有一张很密的网，熏仓药通过这个网传递到中间，起到一个除虫的作用。

　　总台央视记者 张琪：我们从土圆粮仓来到了现在储粮的地方——平房仓，仓房上面的蓝色小窗户，后面是轴流风机，类似于排风扇的作用，当仓房温度湿度过高、它可以把热量和水分抽出来。

　　走进这座存有10000吨小麦的平房粮仓，保管员告诉记者，仓内的14根测温线，可以监测仓内420个点的粮食温度。数据实时回传到电子粮情监测系统，为保管员精准调控仓温提供依据。

　　河南昱谷仓储有限公司保管员 徐鑫：周一测一次，周四测一次。我们会通过这两次的数据跟上一周的测温数据进行对比，检测一下看看是不是某一个点有不正常的发热现象，进行降温通风处理。

　　筒仓VS房式仓：各有所长的储粮空间。

　　古今常见的粮仓主要有筒仓和房式仓两大类，它们有何区别？

　　

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　　筒仓常见的有浅圆仓和立筒仓，它们结构受力均匀，在承受内部粮食压力时，压力能均匀分散到整个仓房墙壁，结构稳固，不容易出现裂缝或坍塌。

　　房式仓常见的有平房仓和楼房仓，它们有柱子及承重梁，通过合理的结构设计，比如加强拐角处的支撑，能够保证稳定性。

　　筒仓建造时，地基桩基更深，成本相对较高，房式仓建造工艺相对简单，成本较低，内部空间便于使用常规设备进行操作，维护也更方便。

　　建造和使用粮仓，会考虑整体粮仓布局，结构安全，投资成本和管理成本，选择最具性价比的粮仓。

　　（总台央视记者 梁丽娟 张琪 李科）。

　　责任编辑：黎佳易。