在即将进入盛夏之前，上海新房市场逐渐冷静下来。

　　

没有那么吸引眼球的顶端豪宅刷屏后，数据上的短期失真被修复，我们也得以看到新房市场上的峥嵘一角。

　　

　　

01。

　　豪宅退烧，刚需稳定

　　

6月新建商品住宅供应套数4069套，同比下跌46。3%，环比下跌31。5%。

　　

6月新建商品住宅成交套数4616套，同比下跌30。8%，环比下跌4。4%。

　　

供求基本达成平衡，量价回归平均线。

　　

　　

从去年十月以来，除了5月受豪宅集中供应影响，成交数量均大于新增供应。

　　

近一年，月新增供应平均4000套左右，较上一个年度周期收缩40%左右。

　　

可见上海新房市场在供应端的控制力度，一直坚定走在存量去化的道路上。

　　

6月新建商品住宅成交均价为82313元/㎡，同比上涨7。5%，环比下跌9。3%。

　　

由于5月集中供应了大量3000万级以上的顶尖豪宅，导致5月成交均价大幅抬升到近5年以来新高。6月不再收到极端个例影响后，成交均价也回归正常水平线，与去年同期基本持平。

　　

去年受到527新政影响，6月成交数据达到阶段高峰，因此同比数据会略有失真。

　　

今年排除政策影响，可以看到小阳春后的成交数据虽然也有下挫，但下降幅度大幅收窄，并未出现断崖式下跌。

　　

从下面两年小阳春后的趋势对比也可以清晰看到，今年的新房市场热度相对稳定，市场在回归理性成交后，上海新房市场中依然有相对稳定的基础支撑。

　　

在总价段成交数据中，同样可以较为欣喜的看到，主要收缩体现在1200万以上改善及豪宅市场。在千万级以内的新房市场中，各个总价段的收缩均幅度不大。

　　

如果说上月刷屏的日光豪宅是冰山的水上一角，从6月的成交数据看，水下的隐形山体并未受波动供应的影响，依旧相对稳固。

　　

　　

内环退烧，外环外持稳。

　　

　　

从成交环线上同样可以看到，外环以外，上海新房最基础的市场维持了稳定成交，6月的收缩主要集中在内环以内以及中外环间两个市场。

　　

因此，在全市成交占比中，外环外的刚需市场占比重新回归高位，合计超过60%的市场占比，以及外郊环间近期最高的成交占比，都说明了成交金字塔底部在豪宅退烧后，显露出的坚实底部。

　　

此外，值得特别关注的，是内中环间市场。

　　

即便与去年新政刺激后的高热市场比较，今年6月的内中环间市场也没有收缩太多。在内环内土地供应十分有限的情况中，内中环间扛起了新房市场的改善大旗。

　　

在内中环间的成交中，浦东南部新杨思、北蔡以及世博板块依旧大热。

　　

翡雲悦府继续领跑这个环线的成交榜单，6月成交237套，四批次即将入市。

　　

国贸中国铁建·西派海上紧随其后，6月成交160套，最后一批次入市再次触发积分。

　　

保利·世博天悦稀有的滨江洋房推出，争夺越来越少的看江景观面。

　　

另一个高热板块就是杨浦东外滩。

　　

五批次土拍中，杨浦滨江再次诞生单价地王，溢价率30。79%，由保利发展拿下，多家国央企参与竞拍，可见对杨浦滨江未来的信心。

　　

中海·云邸玖章6月成交99套领跑板块，四批次入市在即。

　　

保利·海玥外滩序Bund98伴随着最后一批次摇号结果出炉，已完美收官。

　　

徐汇静安虹口，等待新一轮土拍发力？。

　　

　　

在区域成交数据中，环比跌幅领先的分别是徐汇、静安和虹口。

　　

恰好，这三个区都在下批次土拍中，将区内优质珍贵的土地，送到了拍卖台上。

　　

无论是衡复风貌区的核心，东斯文里片区还是北外滩最后一席，都势必引起激烈争夺战。

　　

　　

02。

　　存量保持低位，闵行宝山市场高热

　　

从我们跟踪的全市新建商品住宅存量数据中，近期可售存量套数有小幅抬头，但全市数据依然在5万套以内（存量从2021年1月1日后开盘的新房计算）。

　　

从去年929新政后，新房市场供应始终相对紧缩，较去年9月的存量高点，已回落10%以上。

　　

与此同时，可售存量套均面积持续上升。

　　

一方面由于刚需持续去化，以及中小套户型比例限制的逐渐放开。

　　

另一方面也源于近一年来，集中于核心板块的供地策略。

　　

在不断调整中，扭转上海新房市场中刚需供应底盘过大，去化周期过长，而新房置换渠道相对狭窄，购买力并未被充分释放的问题。

　　

从各区的存量去化周期来看，市区普遍更为可控（标黄底色为高于全市平均值）。

　　

其中，奉贤、崇明、金山去化周期最长，青浦、松江、嘉定也高于全市平均去化周期。

　　

非核心区中，宝山与闵行的市场情况最为健康。

　　

宝山的成交集中于杨行和南大板块。

　　

金茂棠前二批次触发积分，三批次加推在即。宝山站带动大吴淞板块动能强劲。

　　

四季隐秀则主打千万级低密叠墅吸引改善客群，五批次即将入市。

　　

南大板块中，中环铂樾和中环置地中心望雲平分秋色。

　　

中环铂樾瞄准改善客群，推110-139㎡3-4房产品。

　　

中環置地中心·望雲，十一次盛大开盘后，已经成功迈入上海2000+套神盘行列，下批次135/188㎡四房最快下周过会。

　　

闵行最热的板块再次花落梅陇春申。

　　

安高申陇院四批次续销中，6月成交143套，上榜全市成交TOP5。

　　

保利·海上印预计7月就将开放实景示范区，3批次计划于8月加推。

　　

闵行与宝山的高热度，反映出的是浦西也越来越以产业为重，环线距离不再是选购新房的核心标准，产业前景、规划未来等等，都在带动板块能级跃升。

　　

从成交面积段上来看，90㎡以下的小户型去化周期拉长，其余面积段则相对接近。

　　

成交套数占比上，依然是90-110㎡刚需户型为绝对主力，占比达到50%左右。其次为110-140㎡改善户型，占比达到25%左右。

　　

拉平到全市去化周期，各面积段相对类似，其中110-140㎡户型需求略显强势，也吻合本轮市场更多置换客群的基本趋势。

　　

　　

03。

　　老项目热度延续，新项目强势突围

　　

6月总计开盘37个新房，认购率超100%项目有17个，其中5盘触发积分。

　　

翡雲悦府第三次触发积分，今年的现象级红盘，继续验证浦东改善的强势购买力。

　　

康定壹拾玖同样再次触发积分，老静安豪宅领跑6月高端改善。

　　

保利·海上印二批次继续延续热度，7月实景示范区准备开放，将带来更多震撼。

　　

金茂棠前的火热，验证了金茂对冷门板块的押注继续被验证成功，北上海也不缺乏购买力。

　　

保利天奕首开即触发积分，唐镇板块的号召力持续发力，7月土拍中唐镇板块断供许久后再次迎来供应，有保利天奕成绩在前，恐怕引起火爆竞争。

　　

全市成交数据中，翡雲悦府连续第二个月榜单登顶。

　　

浦东金色中环续写高需求市场，新杨思、唐镇、北蔡一线依托产业势能，以及浦东正在不断改善的商业、生态环境，从产业引导向着宜居持续转型。

　　

浦西方面，值得关注的是闵行与宝山，除了前文已经提到的板块内热盘，闵行的颛桥与莘庄板块近期均将有土地交易，宝山也有中建已拿下南大路地铁站地标级TOD项目，如果有需求的朋友，也可以持续关注这几个板块。

　　

　　

写在最后？。

　　

　　

豪宅总是来去匆匆，潮水褪去才看得到真正的岸线。

　　

产业为核的发展趋势在全市来看都愈发明显，环线光环褪去，普通人会投票出最适合自己的居所。

　　

本号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。

　　

黄金：目前基本持平。

　　

目前还是在3350美元下方整理，先看突破情况，突破后可以继续补充仓位。

　　

半导体：目前跌2％。

　　

今天回踩10日均线，轻仓可考虑。

　　

白酒：目前涨0。6％。

　　

逆势上涨，但属于避险行为，观察一下延续性。

　　

新能源（光伏）：目前跌0。2％。

　　

今天还是在年线下方整理，没什么操作空间。

　　

证券：目前跌0。5％。

　　

今天护盘，整体来说还算抗跌。但日线五连阴，还是需要注意，个人仓位偏重可以考虑T一点。

　　

医疗：目前跌1％。

　　

整体还是保持在半年线上方，可以正常定投。

　　

军工：目前跌2。1％！

　　

回踩5日均线，明天续跌的话就需要注意了。今天可以先不动。

　　

农业：目前涨0。5％？。

　　

今天还是以整理为主，继续观望。

　　

传媒（游戏）：目前跌1。2％。

　　

第二天调整，个人保持空仓观望。

　　

人工智能：目前跌1。7％。

　　

同步大科技调整，趋势应该还没走完，做过T的可以考虑。

　　

创业板指：目前跌1。3％。

　　

今天沪强创弱，但整体还是保持在半年线上方，没什么问题，先拿着。

　　

今日个人操作？。

　　

今天个人无买卖操作（尾盘有操作另行通知）。

　　

发文时间。

　　

午评：11：30—13！00。

　　

操作：14！00—14！45。

　　

收评：17：00—20！00。

　　

风险提示：本文仅代表个人观点，不作为任何投资建议，不作为任何收益保证。基金有风险，投资需谨慎。